بررسی ماهیت واعتبارقراردادهای انتقال مالكیت زمانی

اشاره:‌بیع زمانی یا‌ ‌TIME-SHARING اصطلاح نوظهوری است و به آن دسته از قراردادها اطلاق می‌شود كه نتیجه آن انتقال مالكیت ملك در زمان معینی از سال به خریدار است.‌
این تأسیس حقوقی از زمان پیدایش وبالندگی اش با نظرات مختلفی درمیان حقوقدانان روبرو شده است. اختلاف دیدگاهها تا مرز رد و یا قبول ادامه یافته است.‌
برخی به دلیل دو مانع اساسی، پذیرش آن را دشوار تلقی می‌كنند و معتقدند كه پذیرش بیع زمانی با كه یكی از خصوصیت‌های اساسی بیع است منافات دارد و همچنین درصورت پذیرش مالكیت موقت اگر مالك هفته اول با تكیه بر سلطه‌ای كه بر اموالش دارد (الناس مسلطون علی اموالهم)، ملك را در زمان مالكیت خود، تلف كند، مالك‌های بعدی نیز ملك خود را از دست خواهند داد. ‌
در برابر گروه فوق، برخی دیگر بر این باورند كه صفت دوام، جزء ذات ملكیت نیست واز آنجا كه مالكیت امری اعتباری است، توقیت و تأیید آن به دست منشاء اعتبار است و از همین رو آن را پذیرفته‌اند. از سوی دیگر درست است كه مالك مثلاً هفته اول بر ملك خود تسلط دارد، ولی چون از همان ابتدا، مالكیتش موقت بوده و مالكان بعدی نیز در همان زمان، مالكیت شانی بر ملك دارند و در واقع ملك متعلق حق شأنی مالكان دیگر نیز هست، مالك هفته اول حق اتلاف مال را ندارد و شاید اساساً از موارد تعارض قاعده تسلیط یا قاعده بی‌ضرر باشد كه به یقین قاعده لاضرر حاكم خواهد بود.‌
در حقوق بسیاری از كشورها مالكیت زمانی به دلیل مزایای آن مانند: جلوگیری از حبس و ركود سرمایه، فراهم كردن امكان سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌های اندك، تضمین زمان مطلوب برای استفاده خریدار و نیز استفاده از حداكثر ظرفیت در هتل‌ها و آپارتمانها پذیرفته شده است. ‌
در این مقاله پس از بررسی نظرات مختلف درباره امكان و یا عدم امكان موقت بودن مالكیت، به بررسی دو اشكال اساسی مطرح شده می‌پردازیم و سپس به این نتیجه می‌رسیم كه بیع زمانی، صحیح است و بی‌آنكه نیازی به تاسیس حقوقی جدیدی باشد، می‌توان آن را در قالب عقد معین بیع، تحلیل كرد و با استناد به ماده 10 قانون مدنی و اصل آزادی اراده در انعقاد قراردادها و همچنین عقلایی بودن قرارداد بیع زمانی، آن را پذیرفت. ‌
مقدمه‌
بیع زمانی یا مالكیت زمانی پیشینه درازی ندارد ودر پنجاه سال گذشته ظهور یافته است نظام مالكیت زمانی برای اولین بار در سال 1963 از سوی موسسه سوئیسی هابیماگ ‌‌ ‌‌(Habimag) مطرح شد وسپس در سال 1967 درفرانسه ودر چارچوب توسعه برخی پایگاه‌های ورزش‌های زمستانی از این نوع قرارداد استفاده شد1 و آنگاه در سال1969 از سوی آمریكا مورد پذیرش قرار گرفت و همچنین در سال 1975 از سوی انگلستان ودر فروش اتاق برخی هتل‌ها از طریق بیع زمانی به اجرا درآمد.‌
بیع زمانی در كشور ما پدیده ای نوظهور است و از سوی رژیم‌های حقوقی اروپایی وارد كشور ما شده است كه البته از سوی برخی از دانش پژوهان حقوق مورد بررسی قرار گرفته است اما فقدان منابع معتبر و ناچیز بودن پژوهش‌های انجام یافته سبب گردیده كه تحقیق در این زمینه به آسانی انجام نپذیرد.‌به نظر می‌رسد در برخورد با یك پدیده جدید یا تاسیس حقوقی ناشناخته كه از سیستم حقوقی دیگری به كشوری وارد شده، راه درست این است كه اولاً ماهیت، آثار و نتایج آن تاسیس حقوقی در محل ظهور و پیدایشش مورد بررسی و شناسایی قرار گیرد و سپس بر اساس ماهیت و آثار و احكام آن، كه مورد كاوش وبررسی قرار گرفته است، انطباق یا عدم انطباق آن با سیستم حقوقی كشور مقصد و نهایتاً حكم به بطلان ویا صحت آن مورد توجه قرار گیرد. حال با توجه به نكات یاد شده به بررسی این پدیده نوظهور می‌پردازیم.‌
واژه‌هایی كه برای این قرارداد به كار برده می‌شوند عبارتند از:‌
در ایران: مالكیت زمانی، بیع زمانی، مالكیت ادواری، مالكیت نوبتی، سهیم شدن زمانی، در حقوق كشور‌های عربی: البیع الزمنی، عقد التملیك الزمنی، المشاركه `الزمنیه`، در حقوق كشور‌های اروپایی ‌Time-sharin:،Time sharing of immovable properties،‌ درفرانسهTemps partial de biens immobiliers:‌
تعریف و مفهوم بیع زمانی‌
قرارداد بیع زمانی به نوع ویژه‌ای از قرارداد انتقال مالكیت می‌گویند كه بهره‌برداری خریدار از ملك خریداری شده اش به صورت زمان بندی شده است و در واقع مالكیت ملك برای زمان محدودی در سال به خریدار منتقل می‌شود؛ به عبارت دیگر منظور از قرارداد بیع زمانی، قراردادی است كه مالكیت در آن از ابتدا به صورت زمان دار و موقت به خریدار منتقل می‌شود.‌فرهنگ حقوقی ‌ ‌Black Law این نوع قرارداد را چنین تعریف كرده است، : ‌Time sharing ،گونه‌ای از مالكیت سهم‌بندی شده مال است كه اغلب در مورد اموال غیرمنقول مشاعی كه مخصوص گذران اوقات فراغت است و نیز در اماكن تفریحی رواج دارد و در آن، چند مالك استحقاق می‌یابند كه برای مدت معین در هر سال، از آن مال استفاده كنند (مثلا دو هفته در هر سال)،2 به كار می‌رود.‌مالكیت (اغلب در اموال غیرمنقول) برای زمان محدودی در سال به خریدار منتقل می‌شود بر خلاف بیع سنتی، مالك صرفاً برای مدت زمان معینی مثلاً یك هفته یا ده روز در سال، برملك مورد نظر، مالكیت پیدا می‌كند و در واقع اصل مالكیتش زمان دار وموقت است نه اینكه مالكیت دایم باشد واستفاده از آن در زمان خاصی انجام پذیرد.‌
مزایای بیع زمانی‌
جلوگیری از حبس و ركود سرمایه‌
اساساً كسانی كه صرف سرمایه زیاد وحبس آن را برای تفریح یك هفته یا چند روز در سال به صلاح نمی‌دانند همواره ترجیح می‌دهند سرمایه كمتری را راكد بگذارند و به همان نتیجه مورد نظر نیز دست یابند از همین رو به سرمایه‌گذاری از طریق مالكیت زمانی مبادرت می‌ورزند تا هم مكان مناسبی را برای خود ایجاد كرده باشند وهم سرمایه زیادی را صرف نكرده باشند.‌


فراهم كردن امكان سرمایه گذاری برای سرمایه‌های اندك‌
امروزه خرید ساختمان و املاك غیر منقول به دلیل گرانی روز افزون برای افرادی كه از سرمایه‌های اندكی بر خوردارند، تقریبا نا ممكن شده است واز همین رو از طریق قرارداد بیع زمانی این امكان برای ایشان نیز فراهم می‌آید كه بتوانند سرمایه‌های اندك خود را در خرید به كار گیرند.‌
‌ تضمین زمان مطلوب برای استفاده خریدار‌
گاهی ممكن است كسی فقط در زمان خاصی فرصت مسافرت داشته باشد ودر آن زمان هم شلوغی وازدحام مسافران، اجازه اسكان او را در هتل دلخواهش ندهد بنابراین بهترین راه، خرید اتاق در هتل مورد نظر برای همان ایام خاص است.‌
استفاده از حداكثرظرفیت در هتل‌ها و آپارتمانها‌
صاحبان هتل‌ها و املاك غیر منقول با بهره‌گیری از فروش به روش بیع زمانی می‌توانند تمام ظرفیت هتل‌ها را در تمام ایام سال به خوبی تكمیل كنند و در نهایت از اتلاف سرمایه وتحمیل هزینه‌هایی كه در برابر سود قرار ندارند جلوگیری خواهد شد.‌
جلوگیری از هزینه‌های اضافی (نگهبانی ،نگهداری و آماده سازی برای استفاده مجدد و حوادث احتمالی به علت خالی بودن ملك)‌
هزینه‌های تعمیر ونگهداری كه الزاماً در طول سال باید انجام شوند و بسته به استفاده ویا عدم استفاده از اماكن نیستند، در صورت خالی بودن ظرفیت نیز بر صاحبان این مراكز تحمیل می‌شوند و حال آنكه در صورت فروش به روش بیع زمانی این هزینه‌ها بر تمام خریداران سرشكن خواهد شد.
ارزش افزوده ملك برای خریدار‌
خریدار ملك با به دست آوردن مالكیت زمانی، نگران افت ارزش سرمایه اش نخواهد بود چه آنكه درگیر كردن سرمایه در املاك غیر منقول، خود سبب خواهد شد تا سرمایه خریدار از افزایش قیمت در املاك نیز بهره مند شود و در نهایت ارزش پول وی حفظ گردد.‌
‌ امكان جابجایی با سایر زمانها در سایر مجموعه‌ها‌
در خرید به روش بیع زمانی این امكان برای خریدار وجود دارد كه زمان ملكیت خود را با كس دیگری كه مالك زمان دیگری در شهر و مجموعه دیگری است جابجا كند و در واقع با مالك بودن زمان خاصی در ملك خاص، می‌تواند از املاك دیگر و در زمانهای دیگر نیز بهره‌مند شود.‌

پیشینه بیع زمانی در ایران‌
اولین بار در سال 1373 شركت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران ایران، طرحی با نام ارائه كرد. این طرح به منظور فروش زمانی اتاق‌های هتل در جزیره كیش ارائه شد.‌
سپس در مجتمع شماره 2 آبادگران كیش 54 واحد از آپارتمانها به طریق مالكیت زمانی فروخته شد. پس از آن مجتمع كوهسنگی مشهد و مجتمع كلارآباد اقدام به فروش از طریق بیع زمانی كردند.‌
شركت آبادگران اگرچه از عناوین مالكیت زمانی و بیع زمانی استفاده كرد ولی قراردادهای خودرا به صورت بیع مشاع مشروط منعقد كرد. این امر سبب گردید تا رئیس قوه قضائیه در مورخه 15/7/1375 طی نامه‌ای خطاب به رئیس مركز تحقیقات قوه قضائیه دستور بررسی ماهیت آن را صادر كند< مبایعه‌نامه مالكیت زمانی مربوط به شركت آبادگران را ملاحظه می‌فرمایید. این نوع بیع بررسی شود آیا یك عقد مستقل عقلایی صحیح است گرچه هیچ عنوانی بر آن صدق نكند یا نوعی بیع است مشروط به شرایط و الغاء برخی حقوق مالكانه یا خیارات و بالآخره از نظر شرعی و قانون مدنی در بخش عقود چه وضعیتی دارد؟>
سپس مركز تحقیقات قوه قضائیه طی سؤالی از مراجع و علما پرسید: ‌
اكثر علمای پاسخ دهنده این نوع بیع را باطل اعلام كردند.‌
آیت‌الله بهجت در پاسخ نوشت: ‌
آیت‌الله سیستانی نیز ابراز داشت: ‌
آیت‌الله صافی گلپایگانی هم چنین نگاشت: ‌
آیت‌الله صانعی نیز پاسخ داد: \" اگر ملك را به چهار نفر فروخته و آنها خودشان تقسیم‌بندی می‌كنند مانعی ندارد و اما اگر خود فروشنده به صورت فصلی فروخته باشد فعلا نمی‌توان حكم به صحت آن نمود.‌
آیت‌الله موسوی اردبیلی نیز در جواب نوشت: ‌
آیت‌الله مكارم شیرازی آن را جایز ندانست ومرقوم كرد: 3‌
به‌نظر می‌رسد برخی از پاسخ دهندگان در تصور بیع زمانی، پدیده نوظهور مالكیت زمانی را در نظر نداشته‌اند لذا برخی آن را به مالكیت مشاع و برخی به مهایات شبیه می‌دانستند و از همین رو پاسخشان در انطباق با سؤال مطرح شده نبود.‌
‌ اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در تاریخ 1/8/1375 در پاسخ به سؤال فوق چنین پاسخ داد: عقد بیع با فرض مندرج در استعلام، قابل تحقق نیست به عبارت دیگر بیع یك ملك برای مثلاً یك فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد زیرا وقتی شش دانگ ملكی را می‌فروشد، آن ملك از ملكیت او خارج و داخل در ملكیت مشتری می‌گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد یعنی برای همیشه است ولی در بعضی از كشورهای اروپایی، این قبیل معاملات تجویز شده است و اگر مصلحت باشد كه در ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانونی خاص دارد.‌
اكنون تنها یك مصوبه4 با عنوان مصوبه شورای عالی میراث فرهنگی و گردشگری وجود دارد كه بر اساس آن تاسیسات اقامتی می‌توانند حداكثر 40 درصد از ظرفیت خود را با روش مالكیت زمانی واگذار كنند. واحدهای اقامتی كه متقاضی اجرای این طرح هستند باید از سازمان میراث فرهنگی و گردشگری مجوز دریافت و مطابق قوانین شركتهای سهامی عام عمل كنند.5‌این مصوبه نیز ماهیت چنین قراردادی را روشن نكرده است و فقط اجازه انعقاد آن را داده است، اما در عمل به نظر نمی‌رسد كه تاكنون به روش بیع زمانی، با مفهومی كه در روش اروپایی وجود دارد، ملكی فروخته شده باشد و قراردادهای موجود، همگی به شیوه فروش مشاع ملك به شرط استفاده در زمان خاص منعقد شده‌اند.‌
ماهیت مالكیت زمانی‌
نظرات پژوهشگران فقه وحقوق در روا بودن و یا ناروا بودن بیع زمانی بسیار متفاوت است .برخی اساساً چنین بیعی را صحیح نمی‌دانند6 و برخی دیگردر استدلال به اصل صحیح بودن بیع زمانی معتقدند در نظام حقوقی كشور ما، حتی در جایی كه انتقال مالكیت با استناد به مواد 339 و 362 قانون مدنی به طور قطعی و مستقر صورت می‌گیرد، معهذا می‌توان با درج شروطی، دامنه تصرفات مالك یا خریدار را حتی برخلاف نص صریح صدر ماده 30 قانون مدنی، محدود كرد مانند ممنوعیت خریداران خانه‌های سازمانی در نقل و انتقال ملك خریداری شده، مثلاً به مدت پنج سال یا ده سال. ‌
این گروه در تأیید نظرشان با تمسك به این استدلال كه: وقتی طرفین یك قرارداد می‌توانند توافق خود را حتی برخلاف قواعد و مقررات تكمیلی یا تفسیری یا تعویضی تنظیم نمایند (برخلاف ماده 486 قانون مدنی در اجاره و ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در باب نحوه پرداخت اجاره بها)، چرا نباید بتوانند قرارداد فروش یك آپارتمان را به صورت بیع زمانی و یا مالكیت زمانی و برخلاف یا تنظیم و منعقد نمایند؟ البته اعلام این نكته در مقالات برخی اساتید كه ما دارای بیع عرفی و بیع مصطلح هستیم به راحتی قابل قبول نیست. بیع می‌تواند به ده‌ها شكل با ده‌ها شرط منعقد شود، زیرا كه قواعد عقد بیع آمره نیستند و برخی از مصادیق آن را قانون مدنی نام برده است. اینكه بیع باید در قلمرو و محدوده بیع مصطلح و عرفی باشد قابل تأمل است. مسائل عرفی و مصطلح با گذشت زمان و ظهور نیازهای جدید تغییرپذیرند.7 ‌این فراز و فرودها در اندیشه حقوقدانان، خود سبب می‌گردد تا ویژگی‌ها و مختصات تأسیس حقوقی جدیدی مانند قرارداد بیع زمانی، بیشتر كاویده شود و مآلاً راه‌های بهتری برای ورود تاسیسات جدید حقوقی دیگران از مجاری صحیح حقوقی به حقوق كشورمان انتخاب شود.‌
مهمترین تلاشی كه در جهت انطباق با قواعد و قوانین موجود شده است، موضوع انطباق با مهایات در فقه است كه در ذیل به آن می‌پردازیم.‌
‌ بررسی امكان انطباق بیع زمانی با مهایات‌
مهایات همان تقسیم منافع مشترك مال مشاع است8 كه به دو صورت انجام می‌شود: ‌
‌1 - تقسیم به اجزا (مانند تقسیم منافع باغها و مزارع)‌
‌2 - تقسیم به زمان (مانند تقسیم منافع نهر وقنات در زمین‌های كشاورزی)‌
برخی تصور كرده اند كه منظور از بیع زمانی همان مهایات است كه در فقه نیز مورد پذیرش قرار گرفته است و به نظر مرحوم شهید ثانی نیز برای اثبات مدعای خود، استناد كرده‌اند: 9 و از همین رو ممكن است بیع زمانی را همان بیع مال مشاع به شرط مهایات تلقی كنند.‌البته با پذیرش انطباق بیع زمانی با مهایات كه از پشتوانه فقهی و حقوقی هم بر خوردار است،10 می‌توان بی‌آنكه به چالشهای جدی پرداخت، بیع‌زمانی را با تاسیسات حقوقی موجود نیز توجیه و تحلیل كرد. ‌
برخی شركتهای توریستی و رفاهی كه برای اولین‌بار در ایران در قالب بیع زمانی اقدام به فروش هتل‌های خود كردند از همین شیوه یعنی بیع مال مشاع به شرط مهایات استفاده كردند و در قراردادهای خود یك پنجاه و دوم مشاع از ملكهای خود را به خریدار واگذار كردند (به تعداد هفته‌های سال) و در شرط ضمن عقد قرارداد چنین شرطی را گنجاندند خریدار با آزادی كامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مكانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته‌های سال، هفته... سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نمود.‌
خریدار، حق استفاده از بقیه ایام سال را از خود سلب نمود و هیچگونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت.‌اما با مداقه در این دو مفهوم تفاوت‌های فراوانی بین آنها دیده می‌شود.‌
تفاوت‌های بیع زمانی با مهایات ‌
قاعده مهایات با قرارداد بیع زمانی تفاوت‌های ماهوی دارد. ‌
اول ‌-‌ شاخص اساسی قاعده مهایات به چند عنصر یا عامل بازمی‌گردد:‌
الف) مالی كه قابلیت تقسیم یا افراز را نداشته باشد مانند حیوان یا آپارتمان. ‌
ب) مالی كه امكان استفاده و انتفاع از آن مال در آن واحد (واحد زمان) برای كلیه شركا وجود ندارد.‌
ج) میان شركاء تمایلی برای فروش مال مشترك یا مشاع و تقسیم ثمن آن دیده نمی‌شود.‌در نتیجه، در مهایات استیفاء منفعت از آن مال براساس واحد زمان میان شركا صورت می‌گیرد مانند منافع حاصل از یك آپارتمان، یك تراكتور، یك اسب، آب یك قنات كوچك (فرض كنیم هر هفته یا هر ماه برای یك شریك) ضمن آنكه مال مشترك به صورت مشاع باقی می‌ماند. ‌

‌ پس آنچه در مهایات اتفاق می‌افتد .‌
دوم ‌-‌ در مهایات توافق یا قرارداد میان شركا است ولی در تایم‌شرینگ ‌‌ ‌‌(Time Sharing)توافق یا قرارداد میان خریدار و فروشنده به وجود می‌آید. ‌
سوم ‌-‌ در مهایات مال مورد نظر مشاع است یعنی در آن واحد و یا در زمان واحد هر شریك در ذرات آن مال شریك و مالك است، حال آنكه در قرارداد تایم‌شرینگ شخصی كه مثلاًَ آپارتمانی را خریداری می‌نماید در مدت مقرر یا تعیین شده در قرارداد شریك دیگری ندارد و او مالك ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف، مشاع نیست.‌
چهارم ‌-‌ در مهایات جوهر اساسی است بر اساس واحد زمان و براساس توافق شركا. در قرارداد تایم‌شرینگ واقع می‌شود، میان خریدار و فروشنده، عین مال و به تبع آن منافع نیز به خریدار برای مدتی منتقل می‌گردد.‌
پنجم ‌-‌ به نظر برخی از فقها در مهایات نوعی صورت می‌گیرد. در قرارداد تایم‌شرینگ ما اباحه منفعت نداریم و همان گونه كه در بالا اشاره شد در این قرارداد تملیك عین و منفعت همزمان رخ می‌دهد.‌
ششم ‌-‌ تملیك عین و منفعت موضوع عقد یا قرارداد تایم‌شرینگ قرار می‌گیرند و به همین جهت قراردادی است و قابلیت رجوع ندارد. حال آنكه بنا به نظر برخی از فقها مهایات عقدی جایز است با قابلیت رجوع.‌
هفتم ‌-‌ در مهایات كه منفعت تقسیم می‌شود، علی‌القاعده از طرف هر شریك قابل نقل و انتقال و یا حتی اجاره به غیر نیست. در تایم‌شرینگ خریدار می‌تواند آنچه را كه خریده و به تبع آن منافع را به ثالثی انتقال یا اجاره دهد مگر اینكه شرطی مخالف درج شده باشد.‌
هشتم ‌-‌ شاید با اندكی مسامحه بتوان گفت مهایات نوعی است، صلح مبتنی بر سازش و برای رفع تنازع یا ترافع موجود و جلوگیری از تنازع و ترافع در آینده (ماده 752 قانون مدنی) ولی در قرارداد تایم‌شرینگ كه میان خریدار و فروشنده منعقد می‌شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع یا ترافعی وجود ندارد و قرار هم نیست كه اختلافی در آینده بروز نماید. قرارداد تایم‌شرینگ در مقام یك معامله است،‌ با حفظ تكرار و تداوم آن.‌
نهم ‌-‌ در مهایات، ما با واژه‌ای به عنوان ثمن برخورد نمی‌كنیم. در قرارداد تایم‌شرینگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پیدا می‌نماید. آپارتمانی كه باید به یكصد میلیون تومان فروخته شود، به بیست میلیون تومان فروخته می‌شود، چون دامنه استیفاء منفعت و بهره‌برداری آن محدود شده است. این آپارتمان البته ممكن است به چهار نفر دیگر هر یك با قیمت بیست میلیون تومان، بیشتر یا كمتر، فروخته شود و در نهایت یكصد میلیون تومان برای فروشنده به دست می‌آید.11 ‌
با توجه به تفاوت‌های مذكور در فوق، انطباق قرارداد بیع زمانی با مهایات با اصول حقوقی و فقهی پذیرفته شده، امكان پذیر نیست و نباید برای اینكه ماهیت حقوقی یك تاسیس واراداتی باز كاوی شود، به تغییر دادن چهره اصلی آن مبادرت كرد. البته می توان در پذیرش آن تاسیس حقوقی به تغییر چهره و منطبق ساختن آن با قوانین مورد پذیرش اقدام كرد، ولی این امر نباید به آنجا منجر شود كه تصور نادرستی از موضوع مورد نظر در ذهن ایجاد شود. ‌از همین‌رو واقعیت آن است كه قرارداد بیع زمانی در خاستگاه خود یعنی در حقوق غرب به آن معنی كه از مهایات استنباط می شود، نبوده است و به همین دلیل باید قرارداد بیع‌زمانی را در قالب خود و با ویژگی‌های مختص به خود مورد بررسی قرار داد.‌